2020年成都多区域土地价格刷新记录，水涨船高之下，住宅高端化趋势明显。一时间，曾经寥若晨星的高端项目密集起来，新老面孔都拿出自己的当家产品，抢滩高端市场。

2020年底，佳兆业在三个月内连续推出两大“壹号”系项目：佳兆业麓山壹号和佳兆业珑樾壹号。

佳兆业麓山壹号位于天府新区万安板块，项目占地约68.5亩，容积率2.0，以13-17层洋房为主，主打户型是约143㎡和168㎡的套三，2020年10月亮相，12月推出一批次房源。

佳兆业珑樾壹号位于龙泉十陵板块，项目占地约59.4亩，容积率1.5，以186-204㎡跃层叠拼为主，含4栋143-193㎡洋房。元旦期间亮相，目前还未开售。该项目以15950 元/ ㎡的楼面地价创下十陵土拍记录。

在对外宣传中，两项目都号称TOP级高端产品，被看作佳兆业回归成都市场的重磅项目。但在看了两个项目后，却对佳兆业这两大“壹号”项目的高端品质产生疑问，洋房户型雷同，布局密集无景观亮点，甚至连示范区都涉嫌模仿……在如此的“高端”产品、如此的“壹号”作品中，看不到匠心，只看到跟风下的产品力缺乏。曾以刚需刚改类快销产品在成都楼市打天下的佳兆业，似乎还在用老套路做高端市场。

户型“套娃” 洋房全都一个样

高端购房者普遍有多次置业经历，有自己独到的居住理念。户型舒适性和空间变化感成为很多房企设计高端产品的重点之一。佳兆业两个“壹号”项目的三个洋房户型基本一致，整体布局都采用了中厅设计，只在细节处微调，并无太大亮点，更谈不上惊喜。采用的这个户型也是市场较有争议的3房可变4房的“3.5房”套型，带有LDK设计思路，LDK即客厅餐厅厨房一体化。

【佳兆业麓山壹号143㎡户型】

佳兆业麓山壹号143㎡户型（见上图），客厅开间7.2米，2梯2户，利用电梯双开门做到了每户独立入户。不可否认，这些因素带来良好的体验感，保证了居住舒适度。细看之下，除主卧外，另外两个卧室面积对于143㎡的户型面积来说，设计偏小，厨房面积也偏小，并且没有生活阳台，只能把餐厅阳台当成生活阳台。靠入户门的卧室距离卫生间距离较远。虽然可以看作“3.5房”设计，但再分隔一个房间有面积局限，对舒适度影响颇大。

【佳兆业麓山壹号168㎡户型】

再看佳兆业麓山壹号168㎡的套三户型（见上图），与143㎡的户型可以说是镜像，布局一样，只是客厅、卧室面积更宽。两个户型面积相差约25㎡，以其一批次起价25500元/㎡的单格来算，总价差63万多元。

细看之下，这个户型的瑕疵更多，最小的卧室长宽标明是3米和2.9米，算上墙的面积才8个多平米，还没有143㎡户型的最小卧室大，这个卧室门还在客卫的洗手台处，日常进出和来客使用都尴尬。最大的问题是主卧门正对客卫门，这种户型“黑洞”居然出现在高端项目中，就不是尴尬二字能说得过去的了。

这个户型把大量面积留给了客厅和餐厅，能较为从容的隔一间房出来，实现“3.5”房的功能，但不管是把餐厅隔开，还是把客厅一部分隔开，对采光都会带来不小的影响。

【佳兆业珑樾壹号143㎡户型】

另一个“壹号”项目佳兆业珑樾壹号的4栋洋房，除顶层为跃层外，全部是约143㎡套三户型。而这个143㎡户型（见上图）与麓山壹号143㎡户型“不能说毫不相干，只能说一模一样”，仅在尺度和卧室进门细节上微调。

出现的问题也是兼而有之，没有生活阳台，次卧门位于客卫洗手台处，靠入户门的卧室距离卫生间较远。

在高端项目不断创新户型、比拼产品力的时代，“壹号”项目中重复使用一个户型，从节约设计费、经典户型用到底的角度也能理解。户型理念3.5房也好，LDK设计也好，都需要保证各卧室的舒适性为前提，从佳兆业两个项目三种房源的面积来看，还无法有力支撑起这种户型的设计理念，说高端不高端，说中产不中产，想左右逢源，但似乎两头不讨好。并且还出现了主卧门正对客卫门这样明显的瑕疵，项目打造的“用心”值得掂量。

布局密集 楼层低了景观也快没了

除了户型外，佳兆业两大“壹号”项目的景观也无亮点。

由十陵“地王”打造的佳兆业珑樾壹号，1.5的容积率，主打4+1层上下两叠叠拼，产品在成都很稀缺，亮相以来引起了市场的关注。但在产品形态拔高之下，牺牲的是项目景观。

【建设中的佳兆业珑樾壹号和中海御湖世家实景图。图片来自成都摇号助手。】

该项目占地约59.4亩，资料显示为4栋洋房，2栋三叠跃层和19栋4+1层两叠跃层，再加一个售楼部，总共26栋建筑物。该项目一宣传文章中给出的数据是正面楼间距不小于16米，国家规定的多层正面楼间距是楼高的1.2倍，该项目公布的四层层高为3.1米，顶层层高未找到数据，按已有数据推算，16米的楼距也是紧贴政策规定。

这16米的宽度需要建设下叠前后花园、公共绿化和步道，能够打造社区景观的用地有多少可想而知。

并且该项目户型大幅度采用玻璃，采光好，对视效果也好，尤其是夜晚亮灯后，私密度只有靠窗帘来拯救。

【佳兆业珑樾壹号总平图】

从项目总平图来看，该项目既无中庭，也无大型景观。官宣的景观是“一环两轴四坊”，都是利用有限的小区道路做文章，虽然称将花费上千万重金打造，但无奈空间尺度有限。叠拼住户还有自家院落可以活动，洋房住户大概只有乘坐一站地铁，前往一公里外的青龙湖。

产品形态为洋房的佳兆业麓山壹号，同样没有中庭，更有看房者直言景观无亮点。好在旁边配建的公园已经建成，过街就有活动空间。只是这个公园对外开放，周边还有合能枫丹白露等项目，以及一些安置小区，高入住率下人员密度也可想而知。

示范区“眼熟” 低配某one产品

购房者最先接触的项目示范区，是很多高端项目打造的重中之重，不仅能带给购房者良好的第一印象，也是后期项目重要配套，如果独特的建筑风格带动网红打卡，还能给项目带来额外话题和流量。

佳兆业两个“壹号”项目的示范区都是线条简约的后现代建筑风格，但和某开发商的示范区“不谋而合”，拍摄的宣传图片角度和风格都神似。无独有偶，这个开发商的产品系列名为“one”，在2020年推出的两大one系列产品凭借“高颜值”赢得了市场的好评，更成为网红打卡地。与之相比，佳兆业的示范区在规模和细节上差距颇大，只是徒有形似的“低配版”。

【某开发商one系列两大项目实景图】

【佳兆业麓山壹号和珑樾壹号实景和意境图 】

来蓉14年  佳兆业还是不懂成都

佳兆业这两个项目都是尽量把产品层数做低，把低层数量做多，靠更高级的产品形态来获得市场卖点，冲击价格高点，但放弃了项目整体的舒适性。

在地价和规划等因素影响下，叠拼、洋房、小高层搭配成为常见的开发模式，如何在用地指标内，把握各种形态的产品比例，与项目景观兼顾，就考验开发商产品力和自信力。

反观成都豪宅史，其中不乏高层、超高层项目，远有誉峰、中海城南壹号等，近有万科天府锦绣等。同在天府新区的天府锦绣是30层的高层，以单价3.22万的起价，首批次开盘售出九成。佳兆业麓山壹号一批次236套房源，报名人数并没有达到公开摇号数量，由开发商自行组织选房，目前还在销售中。这就是不同房企“TOP级”产品之间的差别吧。

佳兆业进入成都已经14年，过往产品基本都是快销类，没有明显的产品特征，以至于相当一部分房产业内人士只记得“售姐征婚”的营销事件。在经历了创始人被抓、濒临破产后，重整旗鼓的佳兆业，发展迅速，再次回到千亿房企的前三十。但重回成都的佳兆业还是不懂成都，依然用快销的方式来对待高端市场，跟风、套路，用“营销”的手段来塑造“高端”。

在调控层层加码之下，房地产企业的粗犷发展模式已经无法获得高端市场的认可，精耕细作，用匠心打造定位适宜的产品才是长远之道。

对于不断扩容的高端市场，需要对产品有更深入的理解，并不是面积大就是高端，并不是楼层低就是高端，并不是总价高就是高端。当“高端”二字漫天飞之后，“高端”也就不高端了。